В теории купить залоговый объект недвижимости с частичным сохранением критерий ипотечного кредита можно в любом банке (к примеру, по ставке 12% годичных заместо рыночных 20%). Но на практике сделать это трудно Столица РФ (Фото: Сергей Булкин / ТАСС)

На веб-сайтах по продаже недвижимости можно повстречать объявления, в каких торговец предлагает переуступить квартиру в ипотеке по собственной ставке. К примеру, это может быть жилищный кредит под 12-14%, а временами и 10% годичных. В критериях средних рыночных ставок по ипотеке, которые в июле добиваются 20%, такое предложение кажется очень прибыльным.

Вкупе с профессионалами разбираемся, в чем сущность данного механизма и действительно ли оформить таковой кредит.

Ипотека по ставке торговца

rbc.группа

Ипотека с сохранением ставки для покупателя начала деятельно использоваться как инструмент поддержания спроса после введения заградительных ставок по стандартным ипотечным программкам весной 2022 года. Такая программка на данный момент есть в Сбербанке, она появилась около 2-ух годов назад, ведает управляющий начальник компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Сущность в том, что для покупателя недвижимости сохранялись все условия жилищного кредита торговца, включая процентную ставку. Цена недвижимости торговец определял лично. К примеру, он продавал квартиру за 10 миллиона руб., а долг по ипотеке у него оставался 6 миллиона руб., в таком случае клиент был должен разницу в 4 миллиона руб. заплатить торговцу. «Банк переоформлял действующий ипотечный кредит с торговца на покупателя с сохранением критерий контракта, включая ставку, и клиент продолжал выплачивать банку оставшуюся сумму долга», — объяснила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Но на данный момент действие программки ограничено — в Сбербанке ею могут пользоваться только родственники заемщика, объяснила Татьяна Решетникова. «Но банки в данном случае больше основательно инспектирует саму сделку, в особенности, когда при покупке употребляются различного рода субсидии и сертификаты», — отметила специалист. «Но возможно функция распространяется на существенное число клиентов, «Сбер» иногда оформляет подобные кредиты из-за непростых критерий получения займа», — добавил Руслан Сырцов. 

Но в теории купить залоговый объект недвижимости с частичным сохранением критерий ипотечного кредита можно в любом банке, законодательных ограничений нет, продолжила заместитель главы департамента федеральной компании «Этажи». «В сегодняшних критериях больших рыночных ставок — это, с 1-й стороны, хорошая кандидатура не дешевый ипотеке для покупателя, а, с другой стороны, неплохой механизм для реализации находящейся в залоге у банка недвижимости для торговца», — отметила специалист.

Но банкам на данный момент выдача таковой ипотеки нерентабельна, так как новенькому заемщику придется вручать ипотеку по старенькой больше низкой ставке, объяснил главный директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. «По текущим ипотечным ставкам и с опасностью нового увеличения основной ставки такая услуга для банка, возможно, стала денежно неинтересна. Потому подобные сделки на данный момент практически штучный продукт», — отметил специалист. Также, не многие из числа тех, кто брал квартиру в ипотеку под 10% годичных, решают расстаться с ней на данный момент, добавил он.

Читайте также: Какие программки могут явиться на рынке после окончания льготной ипотеки

Аспекты программки

Фото: Freepik

Ипотека по ставке торговца имеет свои особенности. Во-1-х, при таком варианте банк брал единовременную комиссии в размере 1% от остатка по ипотеке, но в границах от 12 тыс. до 30 тыс. руб. Во-2-х, ипотечный кредит у торговца должен быть выдан по стандартной программке, но не льготной и корпоративной, объяснила Татьяна Решетникова. «При таком варианте не требуется оценка объекта, так как он уже находится в залоге у банка. А страхование объекта и нового заемщика придется сделать поновой», — добавила специалист.

Новенькому заемщику обычно приходится заносить больший 1-ый взнос. Это связано с тем, что собственники продают квартиры дороже той суммы, за какую брали, объяснил Руслан Сырцов. «Размер одобряемого займа в процессе этой программки совпадает с остатком по кредиту собственника. Также, чтоб оформить такую ипотеку, часто надо заносить немаленький изначальный взнос», — уточнил специалист.

Такие заявки рассматривались персонально. «Основное и очень жесткое условие, предъявляемое к покупателям, заключается в необходимости совпадения их кредитного портрета с торговцами, а именно, требуются сравнимый уровень дохода, возраст, срок займа», — добавил управляющий начальник компании «Метриум».

Из слов специалистов, процедура дизайна ипотеки со сменой заемщика в целом не отличается от стандартной схемы. Основное, чтоб клиент и торговец условились о сумме сделки, а банк одобрил кандидата. «При подписании кредитного контракта одномоментно происходит переход права принадлежности со снятием 1-го залога и установлением нового — на тот же объект и на нового собственника», — объяснил Александр Чернокульский. «Средства, которые выделяются по этому новенькому кредитному договору, идут на погашение старенького кредита. Снутри 1-го банка, полагаю, на техническом уровне это довольно просто выполнить», — отметил специалист.

Читайте также: Как реализовать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Плюсы и минусы программки

Сочи(Фото: Настя Диева / ТАСС)

Самый важный преимущество данной схемы для покупателя — это возможность переоформить ипотеку по больше низкой ставке. «Это значимая экономия для покупателя за счет различия в ставках меж рыночной и той, что есть у торговца. Для торговца — это не плохое конкурентноспособное преимущество при продаже собственного объекта недвижимости», — отметила Татьяна Решетникова. Ипотека со сменой заемщика позволяет делать выбор больше прибыльные условия, добавил Руслан Сырцов. «Если сравнивать ставку 20% и 13% при начальном взносе 20% и сроке кредита 30 лет, каждомесячный платеж во 2-ом случае в среднем снизится на третья часть», — привел пример он.

Замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова:

— К примеру, квартира была куплена по ставке 12% годичных. На данный момент торговец реализует эту квартиру за 8,5 миллиона руб. с остатком кредита 6,9 миллиона руб. на оставшиеся 29 лет. Если брать эту сумму нынче, под ставку 19,5%, каждомесячный платеж по таковой ипотеке будет 113,7 тыс. руб., а общая переплата за весь срок использования кредитом — около 32,6 миллиона руб. Если же купить с сохранением ставки от торговца, каждомесячный платеж будет 72 тыс. руб., а переплата за весь срок использования кредитом будет ниже на 14,5 миллиона руб. и составит около 18,08 миллиона руб.

При всем этом выгоду надо рассчитывать персонально, глядеть на разницу с текущими рыночными ставками и сумму первого взноса. Не постоянно это имеет денежный смысл, отмечает главный директор компании «Жилфонд». Временами совместно с завышенным первым взносом, комиссией и страхованием сумма переплаты в конечном итоге может приблизиться к цены больше дорогого кредита, объяснил он. 

Из слов управляющего директора «Метриума», недочеты данного механизма заключаются в трудности соответствия ее аспектам и одобрения по таким программкам. Минусом программки также является необходимость платить высокий изначальный взнос, добавил специалист. 

Читайте также: